时间：2018-07-06 点击： 次 来源：不详 作者：佚名 - 小 + 大
|
2018年上半年，南京楼市经历了6场土拍，却无一幅地块成交楼面价超过2万/㎡。地价持续走低，不少人开始担忧，今年即将上市的高价地出路在哪？ 据本网不完全统计，自2015年至今，南京至少出让了约41幅地价2万+/㎡地块，其中已有5个项目已经开盘。未来一两年内，剩余的36幅地块也将相继入市。 江北高价地达9幅！下半年至少18家纯新盘面市 （1）2016年，是江北新区地价普涨的一年，出现了至少6幅地价2万+/㎡地块。截至目前，江北已有9幅高价地，远超河西、江宁、城北等板块。不难看出，开发商对江北新区未来发展前景的看重。 （2）2017年，南京仅有10幅地块地价超2万/㎡，但有4幅地块为开发商联合开发项目。可以看出，受楼市调控影响，再加上“最高限价后竞拍保障房面积”、“竞自持面积”等土拍新政的实施，开发商拿地成本越来越高，联合开发转嫁风险的情况也越发普遍，南京土地市场开始趋冷。 （3）河西、江宁、江北等板块内，部分地块成交楼面价已接近周边楼盘在售新房均价。比如，雨山路的保利云禧、河西南的金茂府、中华门的应天府等。 （4）今年下半年，南京至少有18幅地块将面世，其中不少楼盘可能开盘。 高价地的上市现状：狂热至理性 目前，南京约有5幅地价2万+/㎡项目已经开盘，包含河西的北辰旭辉铂悦金陵、保利天悦，麒麟的京奥港未来墅（现“蓝光黑钻公馆”），鼓楼滨江的中海桃源里以及江北雨山路板块的保利云禧。同为高价地，但遭遇却天差地别。 北辰旭辉铂悦金陵拿地时间在2015年6月10日，成交楼面价21203元/㎡。2016年6月25日项目首开，整体均价44600元/㎡。当时南京还没有开始限购，204套房源在一小时内售罄。2017年3月29日，项目最后一批房源开盘，同样售罄。由于项目整体运作较快，赶上了楼市最火热的阶段，因此项目比较受追捧。但是一街之隔的保利天悦就没有这么好运气了。 保利天悦拿地时间在2015年10月28日，成交楼面价24026元/㎡。2017年4月21日，项目首开均价约44999元/㎡，当日售罄。而项目最后几次加推时，虽然每次开盘当天的去化情况都不错，且顺利收官，但“日光”的场景不在。 中海桃源里拿地时间在2015年9月23日，成交楼面价22373元/㎡。项目放风价一度高达4万+/㎡，但在限价的影响下，一直“拖延”到今年。最终，今年3月31日，项目一次性推出全部住宅，均价38900元/㎡，当天去化8成多。买房人大多以改善自住为主，所以首开当天大户型基本售罄，小户型剩余最多。 保利云禧拿地时间在2016年3月28日，成交楼面价22320元/㎡。昨天，项目首开低密度叠墅，均价29000元/㎡。作为江北第一个上市的地价2万+/㎡项目，其开盘还是有着“风向标”意义的。现场买房人表现比较理性，登记弃号较多，大多以自住需求为主。 区别于前四家楼盘，京奥港未来墅直接遭遇了“滑铁卢”，一跃成为这批地价2万+/㎡地块中，最先倒下的那位。项目拿地时间在2016年4月15日，成交楼面价22353元/㎡，首开均价近26000元/㎡的高层，几乎是贴着成本在卖。不过，买房人貌似并不买账，首开去化近7成。随后，项目被曝出因开发商拖欠工程款而停工施工作业。最后，项目被蓝光地产联合中融信托收购，目前已更名为蓝光黑钻公馆。有业内人士分析，高价拿地的同时，低价跑量却不理想，导致资金无法及时回笼，最终“崩盘”。 贴着地价卖，也有不小的风险，且并不是所有的高价地都能活下来。那今年下半年即将上市的高价地究竟会如何生存呢？ 四种高价地的生存方式 1“等”：以时间换空间 不少开发商都会采用这一方法，期待限价政策放开后，可以按照自身预期来进行定价，从而获得目标利润。但南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华曾表示，限价放开这个事情短期内实现比较困难，即使对过去核定的价格有所调整，也只会是小幅度的，所以“拖”的这个方式其实很难解决问题。而且部分开发商由于资金链问题，急需回笼资金，更是拖不起。 2搭售资金成本 此前，开发商会采取搭售车库，搭售装修，搭售家具等行为。不过，这些行为大多是明令禁止的。目前，不少开发商会提高首付，通过这种搭售资金成本的方式来减轻开发商的成本压力。 3联合开发 开发商通过联合，使房企间的资金实现互通、降低成本、共同承担风险；使房企间优势共享，共享收益的开发土地方式。近年，这种情况越发成为楼市常态，主要分为三种模式： A.由一家出钱拍下地块，以合约形式将地块委托另一家或多家开发商负责开发建设，并根据代建合同使用开发商品牌。 B.一家开发商竞买下一幅地块，且自家操盘，负责开发建设。其他开发商可通过入股方式参与进来，但基本只分润，不参与开发建设。 C.两家开发商联合参与土拍，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，分享利润的方式。也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。 4分家 就像当年多的中冶下关滨江地王，两年内六度拆分成多幅小地块，被证大、龙湖、深业、恒大等房企相继拿下，后各自开发成项目。 |